Ипотечное кредитование в Казахстане: что о нем нужно знать

В Казахстане банки активно предлагают ипотечное кредитование, в том числе и льготное. Это отличная возможность приобрести собственное жилье. Разберемся, что такое ипотека, в чем ее особенности и как оформить кредит.

Что такое ипотечное кредитование

Что такое ипотека? Ипотека — это вариант залога недвижимости или имущества, при котором заложенный объект остается во владении и пользовании должника. Другими словами, это деньги, которые заемщик занимает у банка под залог имущества. Недвижимость или другое имущество остается в залоге, пока заемщик не выполнит все долговые обязательства.

Ипотечное кредитование выдается на срок от нескольких месяцев до нескольких десятков лет. Как правило, по этому виду займа предлагают самые низкие проценты. Для оформления необходимо иметь высокий уровень дохода, чтобы на ежемесячные платежи уходило не более 40% от заработной платы.

Английское слово «mortgage» (ипотека) — это юридический французский термин, который означает ‘мертвый залог’. Первоначально оно относилось только к валлийской ипотеке. В позднем Средневековье термин был переосмыслен народной этимологией как заканчивающийся залог, когда обязательство было выполнено либо имущество изъято из-за неисполнении должником своих обязательств.

В большинстве юрисдикций ипотека тесно связана со ссудами, обеспеченными недвижимостью, а не другим имуществом (например, автомобилем), а в некоторых юрисдикциях может быть заложена только земля. Ипотечное кредитование — стандартный метод, с помощью которого физические и юридические лица могут приобретать недвижимость или другое имущество без немедленной выплаты полной стоимости за счет собственных средств.

Ипотека выгодна по нескольким причинам:

• уменьшение расходов на аренду временного жилья;
• нет необходимости накапливать денежные средств и заниматься их размещением;
• способ избежать инфляции, так как недвижимость растет в цене;
• реальная возможность приобретения жилья без длительного ожидания;
• финансовое планирование и распределение доходов;
• возможность рефинансирования — перевод кредита в другой банк при снижении ставки;
• досрочное погашение долга без штрафов при увеличении дохода.

У ипотечного кредитования есть и недостатки:

• переплата, поскольку итоговая сумма складывается из процентов, страховых взносов и комиссий банка;
• до момента погашения ипотеки заемщик имеет только право собственности на жилье.

Заемщик не имеет права дарить жилье, продавать или распоряжаться иным образом. Даже ремонт и другие кардинальные изменения разрешены только после обсуждения с кредитором.

Особенности ипотечного кредитования в Казахстане

Поскольку социальное благополучие неразрывно связано с жилищным вопросом, то строительство доступного жилья стало одним из приоритетов правительства РК в 2022 году. Существует ряд государственных и банковских программ, которыми могут воспользоваться казахстанцы, чтобы приобрести жилые метры.

При оформлении ипотеки нужно учесть размер первоначального взноса, максимальную сумму займа, размер комиссии (не все банки требуют комиссию за организацию займа). Обратите внимание на страхование и условия досрочного погашения. Узнайте, что будет, если просрочить платеж, каково максимальное время просрочки, а также можно ли получить отсрочку при непредвиденных обстоятельствах. Иногда ипотеку можно оформить без подтверждения дохода, если он нерегулярный.

Как оформляется ипотека в Казахстане? Сначала выбираете и оцениваете имущество. Его проверяют на соответствие банковским требованиям. Далее проводится экспертиза отчета оценщика. Заемщик имеет право выбора оценщика и страховой фирмы. Однако на практике банк сам определяет круг оценочных компаний, услугами которых может воспользоваться клиент. Если замечаний нет, решается вопрос о предоставлении кредита, и банк заключает договор с заемщиком.

При рассмотрении кредитной заявки и определении залоговой стоимости банки занижают стоимость недвижимости и применяют скидку. В нее вкладываются риски. По квартирам процент скидки колеблется от 10% до 30%.

Далее заключается договор. Вникайте во все детали. Убедитесь, чтобы в договоре не было пункта, что банк в одностороннем порядке без участия заемщика вправе изменять условия договора, процентные ставки, вносить дополнения и поправки. Все комиссии должны быть четко прописаны в договоре.

Виды платежей по ипотеке:

1. Аннуитетный. Все платежи по кредиту одинакового размера в течение всего кредитного периода. При этом часть суммы аннуитетного платежа, идущая на погашение основной суммы кредита постепенно растет, а часть суммы, идущая на погашение процентов, снижается.
2. Дифференцированный. Платежи более высокие вначале, но постепенно снижаются в течение всего кредитного срока. При таком способе на равные части делится не весь долг по кредиту, а только та сумма, которую брал заемщик в кредит. Проценты начисляются каждый месяц на остаток основного долга.

Каждый заемщик имеет право на досрочное погашение ипотечного кредита. Данный пункт должен быть прописан в договоре. В некоторых банках предусмотрен штраф за досрочное погашение.

При просрочке платежа начисляется пеня. При заключении договора проверьте, оставляет ли банк за собой право повышать процентную ставку за просрочку.

Как оформить ипотеку в Казахстане

Что нужно для ипотечного кредитования в Казахстане? Заключение ипотечного договора включает в себя такой порядок действий:

1. Выберите подходящие условия ипотечного кредита. Для этого воспользуйтесь одним из онлайн-сервисов подбора жилья и ипотеки. Оцените потребности и возможности, поскольку многое зависит от платежеспособности, зарплаты и суммы, которую необходимо вносить ежемесячно.
2. Выберите банк. Обратитесь к сотруднику банка, который подберет ипотечную программу, или разберитесь в этом самостоятельно.
3. Определитесь с суммой кредита, процентными ставками и сроками кредитования. При оформлении ипотеки не забывайте, что предусмотрены дополнительные сборы за предоставление и обслуживание кредита. Сразу интересуйтесь, какие единовременные выплаты необходимо будет осуществить и какие дополнительные расходы необходимо будет понести в течение всего кредитного периода.
4. Проведите необходимые процедуры. У каждого банка свои требования к покупаемому жилью. Наиболее вероятно, что нужно будет провести оценку и страхование недвижимости. Будьте готовы к тому, что сотрудник банка задаст немало вопросов, чтобы убедиться в платежеспособности. Заемщика спросят о доходе, работе, сумме, которую готовы предоставить как первоначальный залог.
5. Оплатите первоначальный взнос. Эта сумма прописана в договоре, заключенном с банком. После этого будете вносить ежемесячный платеж в соответствии с прописанными условиями.

Какие документы нужны для ипотечного кредитования в Казахстане? На Еgov.kz указан такой стандартный набор документов для получения ипотеки:

• оригинал и копия документа, который подтверждает личность заемщика, а также залогодателя, созаемщика, гаранта;
• оригинал и копия свидетельства о заключении или расторжении брака;
• справка о заработной плате с действующего места работы за минимум 6 последних месяцев, подписанная главным бухгалтером или лицом, которое его замещает;
• выписка с пенсионного счета за последние полгода из накопительного пенсионного фонда;
• оригинал и копия договора имеющегося банковского займа с графиком погашения или прочая информация о других кредитах.

Рассмотрение заявки на ипотечный кредит занимает от нескольких суток до нескольких недель. С начала карантинных ограничений некоторые банки стали оформлять ипотеку онлайн, как сказано на сайте премьер-министра РК.

Перед оформлением ипотеки учтите, что необходимо будет уведомлять банк о каждом своем шаге, будь то смена места жительства, заключение брака, рождение ребенка или перепланировка приобретенного в ипотеку жилья. Банку необходимы гарантии, что заемщик сможет оплатить ипотечный кредит. В случае если не сможете вернуть заем, банк взыщет долг с поручителей.