Что такое ипотека, ее преимущества и подводные камни

Ипотечный кредит чаще всего оформляют для приобретения жилья. Прежде чем заключать договор, следует знать риски такого кредитования. Нюансы ипотечного займа объяснят нормативные акты.

Суть ипотеки и ее преимущества

Что такое ипотека? Ипотека — это один из видов залога, который остается во владении лица. Так, например, это понятие определено в п. 1 ст. 303 Гражданского кодекса РК. Как один из видов залога ипотека выполняет функцию обеспечения обязательства: если не будет хватать денег на погашения обязательства, оно будет удовлетворено за счет предмета ипотеки.

Ипотечный кредит имеет ряд преимуществ для должника:

• Недвижимость приобретается сразу.
• «Хороший» долг. По словам Bankrate, ипотечный кредит считается «хорошим» долгом. При строгом соблюдении графика и своевременной уплате платежей ипотека повышает кредитный рейтинг.
• Удешевление затрат. Ипотечный кредит преимущественно долгосрочный, поэтому через несколько лет должник станет платить более «дешевыми» деньги за счет инфляции.
• Налоговые льготы. Например, физические лица в Казахстане имеют право, как указано в статье 349 Налогового кодекса РК, на налоговый вычет (снижение налогов) в связи с уплатой кредита по ипотечному жилищному займу.

В зависимости от предмета ипотеки она подразделяется на несколько видов — с поддержкой государства и для определенных категорий граждан.

Что такое ипотека с господдержкой? Она предусматривает возможность выдачи уязвимым категориям населения кредитов по сниженной ставке. При таком кредите недополученные из-за низкой ставки деньги банку компенсирует государство.

Что такое семейная ипотека? В зависимости от условий в банках разные категории семей могут получить ипотеку с более выгодными процентами. К таким категориям могут относятся семьи с определенным количеством детей, семьи с новорожденным ребенком или только созданные семьи.

Что такое сельская ипотека? Она позволяет приобрести с помощью ипотечного кредита недвижимость в сельской местности. Представляется важным работникам — медикам, педагогам, аграриям и представителям других востребованных специальностей.

Опасности ипотеки

Прежде чем заключать с банком кредитный договор, следует четко осознавать, какие подводные камни имеет ипотека. Учтите такие недостатки ипотечного жилищного кредита, как:

• Большая переплата. Должник, кроме тела кредита, платит банку еще и проценты. Из-за высоких годовых ставок и большого срока выплат сумма переплаты может превысить стоимость самой квартиры.
• Долг на многие года. По словам издания Moneycrashers, выплаты по ипотечному кредиту могут продолжаться значительную часть жизни человека.
• Несоответствие цены. Как указывает портал недвижимости WhatHouse, из-за колебаний на рынке цена на квартиру может существенно упасть.
• Ограничения в праве владения. Согласно п. 2 ст. 315 Гражданского кодекса РК, должник имеет право распоряжаться квартирой (продавать, дарить, сдавать в аренду) только с разрешения банка-залогодержателя.

Какие риски ипотеки? Ключевой риск состоит в том, что если должник не способен своевременно выплачивать кредит по графику и не получит реструктуризацию долга от банка, то рискует потерять квартиру.

Согласно статье 20 Закона РК «Об ипотеке недвижимого имущества», кредитор имеет право реализовать ипотеку. Согласно статьям 21 и 24 кредитор вправе реализовать ипотеку как в судебном, так и во внесудебном порядке — путем проведения публичных торгов.

Законодатель в п. 2 ст. 21 предусмотрел, что реализация ипотеки не допускается в том случае, если допущенное должником нарушение основного обязательства незначительно (из-за одного пропущенного платежа квартиру не заберут). Тем не менее, учитывая долгосрочность выплат, следует быть уверенным в своей платежеспособности даже через 10–20 лет.

Как снизить риски по ипотеке

Описанными выше рисками можно в некоторой степени управлять. Так издание SMH приводит ряд предложений, которые помогут снизить риски, связанные с ипотечным кредитом:

1. Убедитесь, что можете позволить себе выплаты, если процентные ставки поднимутся с их текущих исторических минимумов. Для этого подсчитайте, каковы будут ежемесячные платежи по ипотечному кредиту, если ставки по ним вырастут еще на 8%.
2. Подумайте о том, чтобы оформить страховку для защиты доходов, которая будет выплачиваться, если заболеете, попадете в аварию или другим способом потеряете работоспособность или доход.
3. Если больше не можете позволить себе ипотечный кредит по какой-либо причине, например потеряли работу, можете найти арендатора, который поможет с выплатами. Однако сдать в аренду жилье можно только с разрешения банка.
4. Можете купить жилье вместе с членом семьи, а это означает, что ваша доля имущества не перейдет автоматически к другим владельцам в случае вашей смерти. Такие договоренности могут быть гибкими, благодаря чему отдельные лица могут иметь разные доли собственности.

Хорошим способом снизить риски по ипотеке будет первоначальный выбор наиболее выгодных условий кредитования. Это могут быть ипотечные кредиты с льготными условиями.

Что такое льготная ипотека? Льготный ипотечный кредит позволяет получить жилищный займ на более благоприятных условиях. Он имеет более низкую процентную ставку (2–5%) и доступный размер первоначального взноса (не более 10%). По информации Мининдустрии РК, льготные кредиты положены многодетным семьям, лица с инвалидностью 1–2 групп, семьям с детьми с инвалидностью и детям-сиротам.

Ипотечный кредит позволяет приобрести собственное жилье. Условия выплаты кредита требуют от заемщика уверенности в заработке на годы вперед. Не стоит брать ипотеку, если смущает хотя бы одно из ее условий, ведь через несколько лет это может превратиться в большую проблему.