Как не «прогореть» при долевом строительстве?

Многие казахстанцы столкнулись с проблемами долевого строительства. Эксперты советуют, как избежать проблем и стать счастливым обладателем собственной недвижимости.

Напомним, что по официальным данным, с 2007 года по республике было 450 проблемных объектов долевого строительства с общей численностью дольщиков 62 889 человек. Государству дорого обошлось решение их проблем. С 2007 года из госбюджета для поддержки участников долевого строительства было направлено 469,6 млрд тенге.

Лакомым кусочком для аферистов стала Астана. Квартиры в амбициозных проектах от фирм-однодневок раскупались доверчивыми гражданами как горячие пирожки. В столице, по информации акимата, остается 58 проблемных объектов. Наибольшее количество объектов приходится на группу компаний «Азбука жилья».

По данным Фонда гарантирования жилищного строительства, долевое строительство покрывает 60% коммерческого жилья. И эта тенденция, по прогнозам фонда, сохранится до 2020 года.

Исходя из этой расчетной модели, можно предположить, что только в 2017 году за счет средств дольщиков было введено в эксплуатацию 43,7 тыс. квартир. Всего введено квартир (без учета ИЖС) 72,9 тыс.

За январь-июнь 2018 года сдано в эксплуатацию 34 тыс. квартир в многоэтажках, следовательно, 20,5 тысячи квартир – за счет дольщиков.

Любой покупатель строящегося жилья выступает в роли долевого участника строительства и берет на себя риски за реализацию проекта. Если купленные квартиры оказались в непредвиденном долгострое или еще хуже, в строительном дефолте, то финансовая проблема застройщика перекладывается на плечи покупателя.

На сегодня высоки риски того, что значительная часть дольщиков в Казахстане находится за пределами функционирования закона о долевом строительстве. Застройщики, привлекая средства клиентов на строящееся жилье, различными способами обходят требования закона о долевом строительстве через предварительные договоры, договоры об инвестировании и так далее.

Опубликованные данные по мониторингу проектов по долевому строительству показывают, что в рамках действующего закона о долевом строительстве, который обеспечивает высокий уровень защиты покупателя строящегося жилья на случай дефолта застройщика, крайне мало клиентов.

По информации, опубликованной на сайте Комитета по делам строительства и жилищно-коммунального хозяйства Министерства по инвестициям и развитию РК, на май 2018 года в Астане подписаны договоры по привлечению дольщиков по 43 объектам с проектным количеством квартир в 9 тыс. Из этого объема договоров о долевом участии заключено всего полторы тысячи. В Алматы на 1 мая с застройщиками заключены договоры на разрешение привлекать дольщиков по 20 объектам, количество договоров с дольщиками – всего 184. Других официальных данных по реальному количеству клиентов, купивших строящееся жилье, нет.

Как не стать обманутым дольщиком?

Абзал Саманов, директор компании NURZHER.KZ считает, что есть три рецепта сберечь свои деньги при приобретении недвижимости: «Рецепт №1. Покупайте только готовое жилье, которое сдано в эксплуатацию. Это самый простой и безопасный способ, но при этом самый дорогой. Рецепт №2. Покупайте квартиры в домах, которые получили разрешение на привлечение дольщиков или имеют гарантию Фонда гарантирования жилищного строительства. Если что-то случится с застройщиком, государство достроит дом. Это безопасный, но не совсем справедливый способ. Дело в том, что при долевом строительстве застройщик строит дом на Ваши деньги. То есть, Вы выступаете в качестве инвестора, но никаких выгод от этого не получаете. Жилье достается Вам по рыночной цене. Рецепт №3. Стройте жилье самостоятельно. Например, Вы и трое Ваших друзей можете скинуться деньгами, купить землю и построить небольшой дом на четыре семьи. В таком случае все деньги будут под Вашим полным контролем, Вы сами будете закупать качественные строительные материалы и контролировать ход работ. Если Вам не понравится, как работают строители, вы сможете легко их заменить. По сути, это то же самое, что и долевое строительство, разница лишь в том, что хозяином проекта и получателем всех выгод является покупатель жилья»

Следует выделить, что в Законе о долевом строительстве отмечаются несколько способов долевого участия в жилищном строительстве:

· получение гарантии Фонда гарантирования;

· участие в проекте банка второго уровня;

· привлечение денег дольщиков после возведения каркаса жилого дома (жилого здания).

Запрещается привлечение денег физических и юридических лиц для строительства жилых домов (жилых зданий) иными способами.

Обратите внимание, что для осуществления деятельности по организации долевого участия в жилищном строительстве способом получения гарантии Фонда гарантирования застройщик обязан соответствовать следующим требованиям:

· иметь опыт реализованных объектов строительства жилых домов (жилых зданий), в том числе в качестве заказчика, подрядчика (генерального подрядчика) в совокупности, не менее трех лет, общей площадью не менее восемнадцати тысяч квадратных метров при строительстве в городах республиканского значения, столице и не менее девяти тысяч квадратных метров при строительстве в иных административно-территориальных единицах;

· иметь безубыточную деятельность за последние два финансовых года согласно его финансовой отчетности, подтвержденной аудиторским заключением;

· величина коэффициента, исчисленного путем соотношения заемного и собственного капитала, не должна превышать семи в течение всего срока строительства жилого дома (жилого здания) до приемки его в эксплуатацию.

Для организации долевого участия в жилищном строительстве способом получения гарантии Фонда гарантирования уполномоченная компания также обязана иметь:

· земельный участок, принадлежащий на праве временного возмездного землепользования (аренды), предоставленном государством, или на праве собственности;

· проектно-сметную документацию проекта строительства жилого дома (жилого здания) с положительным заключением комплексной вневедомственной экспертизы;

· деньги, планируемые для расходования в соответствии со статьей 20 Закона о долевом строительстве, и (или) незавершенное строительство, подтвержденное актами выполненных работ, в объеме не менее десяти процентов от проектной стоимости в случае, если земельный участок принадлежит на праве собственности, или в объеме не менее пятнадцати процентов от проектной стоимости в случае, если земельный участок принадлежит на праве временного возмездного землепользования (аренды), предоставленном государством;

· деньги на оплату комиссии за рассмотрение документов, гарантийного взноса по договору о предоставлении гарантии;

· договор подряда строительства жилого дома (жилого здания).

При соответствии застройщика и уполномоченной компании требованиям, установленным статьей 8 Закона о долевом строительстве, Фонд гарантирования проводит проверку документов по проекту строительства жилого дома (жилого здания) в порядке, утвержденном уполномоченным органом, и заключает договор о предоставлении гарантии.

Заключенный договор о предоставлении гарантии является основанием для привлечения денег дольщиков и не требует получения застройщиком и уполномоченной компанией разрешения на привлечение денег дольщиков от местного исполнительного органа.

В целом по советам специалистов Фонда гарантирования жилищного строительства казахстанцам следует первым делом обязательно обратиться в местный исполнительный орган, и поинтересоваться кто строит, когда построит, не затянется ли строительство, следит ли за этим акимат, все ли документы он оформил, на кого оформлена земля и так далее. Все лицензии, все разрешительные функции находятся у местных исполнительных органов. Также следует внимательно изучить сайт компании Застройщика, посетить различные форумы по теме, почитать рейтинги строительных компаний РК. Важно узнать, как пережила компания предыдущий кризис, удалось ли ей сохранить и довести до ума имеющиеся проекты, или же за ней числятся несколько долгостроев и вообще не начатых объектов. Серьезная строительная компания не будет ограничиваться одним или двумя недолгосрочными проектами. При встрече с менеджером строительной компании в первую очередь вы должны запросить все необходимые документы. По закону данная информация не является коммерческой тайной, соответственно все копии документов должны быть предоставлены при первом требовании. Следует доверять только тем компаниям, которые соответствуют требованиям Закона о долевом строительстве.