Что такое титульное страхование и какие особенности о нем нужно знать

Из-за наследственного спора собственников многолетней давности можно потерять квартиру. Также опасны случаи мошенничества с недвижимостью. Титульное страхование страхует риски потери имущества.

Недвижимость можно потерять из-за дефекта титула

Для целей страхования под титулом подразумевают не титул графа или маркиза. Титул, или правовой титул, — правоустанавливающий документ, который подтверждает право лица или лиц на владение конкретным имуществом.

Обычно недвижимость приобретают добросовестно, без каких-либо хитростей, для реальной цели владения ей. Иногда случается так, что продавец не имел права продавать имущество. Согласно ст. 261 Гражданского кодекса РК, покупатель, который не знал и не должен был об этом знать, считается добросовестным покупателем.

Однако даже добросовестный приобретатель имущества несет риск дефекта титула. Дело в том, что процесс перехода права собственности на имущество обычно выглядит как последовательная цепочка сделок. Например, лицо А продало квартиру лицу Б, лицо Б подарило квартиру лицу В, лицо В продало квартиру лицу Г, лицо Д унаследовало квартиру от лица Г, лицо Д продало квартиру лицу Е.

Таким образом, через цепочку сделок от первичного собственника А квартира дошла до конечного собственника Е. Ключевая правовая проблема заключается в том, что лицо Е фактически несет риск по всем предыдущим сделкам. Например, если в судебном порядке была признана недействительной сделка купли-продажи между лицами В и Г, то автоматически недействительными станут и все последующие сделки.

Таким образом, лицо Е потеряет право собственности на квартиру, она должна будет возвратиться к лицу В или его наследникам. Обстоятельства, которые привели в примере к оспариванию сделки между лицами В и Г, и есть дефектом титула. Обычно дефект титула (наличие скрытых или потенциальных споров по предыдущим сделкам) очень сложно или невозможно выявить.

Причин дефекта титула много

Как подчеркивает автор юридического блога KazYurist Тимур Данабаев, если бывший собственник сможет доказать, что имущество было утеряно, похищено или выбыло из владения иным путем помимо его воли, то интересы даже добросовестного нового приобретателя защите не подлежат, он просто теряет имущество.

Существуют разные причины, по которым одна из предыдущих сделок может быть признана недействительной:

• Подделка документов или мошенничество. Сюда относится подделка документов о купле-продаже, подделка решения суда и т. д.
• Нарушение прав третьих лиц. Дети или наследники, чьи интересы были нарушены, могут обжаловать сделку. Например, признать завещание недействительным.
• Отмена решения суда. Если сделка совершена на основании решения суда, которое в дальнейшем было отменено, то сделка будет недействительной.
• Недееспособность. Если лицо не имело должной дееспособности или права, сделку отменят. Также лицо может быть постфактум признано недееспособным, например, из-за психического заболевания, что также влечет недействительность сделки.
• Нарушение формы или ошибка регистратора. Договора часто обжалуют из-за несоблюдения требований закона к форме или основным условиям сделки. Также может быть нарушена и оспорена процедура приватизации или иметь факт распоряжения общим имуществом супругов без согласия одного из них.

Независимо от причины признания одной сделки недействительной, все последующие сделки также становятся недействительными, даже если после нее уже произошел десяток сделок. Однако добросовестные приобретатели могут застраховать такие риски.

Титульное страхование защищает от дефекта титула

Что такое титульное страхование? Как разъясняет сайт об инвестициях Investopedia, титульное страхование заключается в защите имущества покупателя, обычно недвижимого, от материальных потерь, которые связаны с дефектом титула такого имущества.

Кроме материальных рисков покупателя, страхованию могут подлежать риски кредитора и покупателя. Это несколько более сложная конструкция. Такой вид страхования необходим в том случае, если приобретаемое имущество будет выполнять роль способа обеспечения.

Например, кто-то взял большой кредит в банке и передает в залог недвижимого имущества (ипотеку) свою квартиру. В случае невыплаты кредита банк может взыскать в его счет квартиру. Тем не менее банк должен быть уверен, что из-за дефекта титула эта квартира не «ускользнет» из-под ипотеки, например, не появятся старые законные собственники, неучтенные наследники и т. д.

Чем отличается титульное страхование от обычного? Фактически титульное страхование ничем не отличается от остальных видов страхования, кроме наличия специфического объекта страхования — титула, то есть правоустанавливающего документа. Страховая компания возместит материальные потери от утраченного имущества.

Сколько стоит титульное страхование? Конкретная сумма зависит от банка, вида объекта собственности, срока страхования и других обстоятельств. Обычной ставкой для титульного страхования можно считать сумму 0,5–1% от стоимости имущества.

Титульное страхование защищает покупателя недвижимости от дефекта титула. В случае оспаривания любой более ранней сделки и аннулирования права собственности наступит страховой случай. Застрахованный собственник получит от страховой компенсацию за вышедшее из владения имущество.