Кондоминиум: что это и как оформить

Кондоминиумы исторически помогали разрешить споры на владение одной собственностью. Раньше они предотвращали войны между государствами, а сейчас не дают разгореться соседским баталиям. Чтобы мирно сосуществовать в одном доме, важно понимать особенности создания кондоминиума.

Суть кондоминиума

Кондоминиум происходит от латинской приставки con- ('вместе') и слова «dominium» ('владение'). Таким образом, кондоминиум означает совместное владение каким-то имуществом. Первоначально это понятие обозначало совместное владение какой-то территорией одновременно двумя государствами. Благодаря этому страны распространяли свой суверенитет на спорную территорию, не развязывая войны.

В настоящее время несколько государств тоже могут договориться о совместном владении территориями или важными объектами. По словам энциклопедии Universalis, такой международно-правовой режим, как правило, применяют к пограничным областям. Примером межгосударственного кондоминиума стала река Мозель (Германия и Люксембург), остров Фазан (Испания и Франция) и Международная космическая станция (15 стран-совладельцев).

Что такое кондоминиум? В современном мире понятие чаще употребляют как обозначение объединения собственников определенного жилищного комплекса. Иногда этим понятием называют и сам жилищный комплекс, который одновременно содержит объекты частной собственности (квартиры) и объекты совместной собственности (площади общего пользования).

Преимущественно кондоминиумы образовываются в многоквартирных домах или таунхаусах. В таком случае квартира в многоэтажке или таунхаусе будет находиться в частной собственности конкретного человека или группы совладельцев на праве частичной собственности, а подъезд, лестничные площадки, крышная котельная, придомовая лужайка или двор — в общей собственности всех собственников квартир дома.

В разных странах кондоминиумы имеют различные названия, а иногда отличаются и в юридических деталях:

• жилищные кооперативы (ЖК) на территории постсоветского пространства, направленные на совместную постройку объекта недвижимости;
• квартирные акционерные общества в Финляндии, членство в которых приобретают путем выкупа акций;
• ассоциации владельцев квартир в Канаде, предназначенные для представительства жильцов в муниципальных и государственных органах;
• жилищный кооператив в США, владение акциями которого дает право на аренду жилья в доме;
• Eigentumswohnung в Германии и объединения совладельцев многоквартирных домов (ОСМД) в Украине, которые считаются отдельными юридическими лицами;
• частные жилые комплексы в Гонконге, которые формой собственности отличаются от государственных жилых комплексов;
• кондоминиумы в Казахстане.

Хотя кондоминиумы в различных странах могут иметь различные тонкости, их объединяет суть. Такие образования направлены на грамотное использование и управление объектами общей собственности.

Чем отличается кондоминиум от квартиры? Кондоминиум — это техническое или юридическое образование. В основе его лежит некоторое количество объектов частной собственности, таких как квартир. Эти объекты окружены общими зонами, которые используются и управляются совладельцами, объединенными в кондоминиум. Соответственно, получение права собственности на квартиру становится первичным юридическим фактом, а получение права на объекты общей собственности дома — производным от частной собственности. Например, нельзя получить право общей собственности на лестничную площадку в доме, не имея права собственности на квартиру в этом же доме.

Как оформить кондоминиум

В Казахстане понятие кондоминиума регулируется Гражданским кодексом РК (ст. 209, часть 6). Казахстанское законодательство определяет кондоминиум как одну из форм права собственности на недвижимое имущество. При такой форме собственности части недвижимости, которые не находятся в раздельной собственности конкретных лиц, находятся в общей долевой собственности. При этом размер доли и степень финансового участия в управлении общими зонами пропорционален размеру частной раздельной собственности.

Для чего нужен кондоминиум? Кондоминиум необходим для активных жильцов, которым не безразлична судьба их недвижимости. Оформление такой формы собственности поможет совладельцам непосредственно влиять на качество предоставления коммунальных услуг в доме, проведение ремонтов, благоустройства, определение разумных тарифов. Важным вопросом стала и реализация права на земельный участок, на котором построена недвижимость: при регистрации кондоминиума правом распоряжаться им наделяются совладельцы. По информации сайта egov.kz, в Казахстане регистрация совладения выгодна тем, что для развития домов с такой формой собственности предусмотрено множество государственных программ, например «Нұрлы жер».

Кондоминиум, как правило, подлежит государственной регистрации. В Казахстане такая процедура заключается в занесении информации о недвижимости, земельном участке, размерах долей и другой информации в регистрационные документы.

Создание кондоминиума заключается в принятии решения о его создании на общем собрании жильцов. В зависимости от страны, может различаться способ голосования, необходимый процент голосов, обязательные дополнительные требования.

Как оформить кондоминиум? В Казахстане порядок получения услуги регулирует Приказ и.о. Министра юстиции Республики Казахстан от 24 августа 2007 года № 241 «Об утверждении Правил государственной регистрации объекта кондоминиума». Как пишет egov.kz, для оформления кондоминиума необходимо принять решение о его создании (не менее 50% голосов совладельцев дома), выбрать уполномоченного представителя и обратиться в филиал Государственной корпорации «Правительство для граждан».

Создание кондоминиума возлагает на совладельцев дополнительные обязанности. Согласно Закону РК «О жилищных отношениях» (ст. 32), собственники квартир обязаны надлежаще содержать общее имущество объекта кондоминиума. При этом затраты на эксплуатацию дома становятся контролируемыми и прозрачными.

Создание кондоминиума поможет узаконить и упорядочить управление площадями общего пользования дома. Все важные эксплуатационные и бытовые решения будут принимать непосредственно совладельцы, а не сторонние лица. Главная цель кондоминиумов неизменной прошла сквозь века — не допустить соседских «войн».