Как купить квартиру в ипотеку и не разориться?

Покупая квартиру в ипотеку на долгий срок, вы разрушаете свое благосостояние. Гораздо выгоднее первые 3 года снимать квартиру, накапливая свободные деньги.

К такому выводу пришел Рустем Карымов (rustem-karymov), изучив имеющиеся на рынке варианты ипотечных кредитов.

Ипотеку выгодно брать тогда, когда первоначальный взнос достигнет 45-50% от стоимости квартиры и срок ипотеки составит не больше 8 лет, делится своими наблюдениями Рустем.

Пишет rustem-karymov:

В этом посте я хочу показать, что покупать квартиру в ипотеку на долгий срок невыгодно. Мы рассмотрим 2 сценария. Первый, вы покупаете квартиру в ипотеку при первоначальном взносе 15% на 20 лет. Второй, вы платите аренду и копите 3 года, увеличивая первоначальный взнос до 45%. И только потом берете ипотеку на более короткий срок. Давайте посмотрим что выгоднее.

Прежде чем начать, вы можете скачать файл расчетов по этой ссылке. Он вам понадобится, чтобы видеть все расчеты, следить за моей мыслью и позже использовать его для своих расчетов.

Заблуждения об ипотеке

В народе бытует заблуждение, что лучше сразу взять квартиру в ипотеку и тратить деньги на свою квартиру (на "себя"), чем платить аренду "кому-то". На самом деле цифры показывают, что вы больше переплачиваете банку.

Нужна квартира? Только выгодные предложения на finance.nur.kz >>

Есть другое мнение - стоимость квартиры может вырасти, и лучше взять ипотеку сейчас, пока цены на квартиры не высокие. В ответ у меня есть 2 аргумента. 1. На ту сумму, которую вы переплачиваете банку, квартиры вряд ли вырастут в цене. 2. Мы недавно были свидетелями, как лопнул пузырь рынка недвижимости. Финансовые рынки мира до сих пор лихорадит. В такой ситуации, можно ожидать, что цены на жилье в ближайшее время не вырастут значительно. По сути, те проценты, которые вы переплачиваете банку, вы платите за устранение риска, что цены на жилье вырастут. Вы увидите, что это очень большая плата.

Условия задачи

Для наших расчетов возьмем стоимость квартиры в Алматы, скажем, в $100 000. Часто у молодых семей практически нет денег, поэтому возьмем минимально возможный первоначальный взнос 15% или $15 000. Сумма ипотеки составит $85 000. Срок ипотеки возьмем 20 лет (240 месяцев). Многие думают, чем больше срок, тем лучше. Мол, ежемесячные выплаты будут меньше. Процентную ставку по ипотеке возьмем 15%. Можно получить ставку меньше, но это гораздо сложнее. Допустим, вы можете выплачивать $1119 за ипотеку. Это свободные деньги от ваших расходов на еду, вещи, транспорт, развлечения и др. Но в эту сумму входит плата за аренду. Ведь после покупки жилья, вам не нужно будет ее платить.

Также рассмотрим альтернативный сценарий – снимать квартиру за $500 долларов. Оставшуюся сумму в $619 ($1119 - $500) ежемесячно откладывать на депозит, который зарабатывает 8% годовых. За 3 года накопить $45 000 и получить ипотеку с первоначальным взносом 45% от стоимости квартиры на срок 8 лет.

Конечно, все эти показатели условны. Я старался взять типичные суммы, ставки и сроки. Старайтесь снижать ставки, увеличивать первоначальный взнос, уменьшать срок ипотеки и увеличивать ставки по депозиту.

Сценарий 1. Покупаем квартиру в ипотеку

Итак, давайте рассмотрим первый сценарий. Вы покупаете квартиру в ипотеку. Ежемесячный платеж составляет $1119. За первый год вы заплатите банку -$12 700, погасив основной долг всего $730. Это шокирующие цифры! За второй и третий год вы заплатите проценты банку на сумму -$12 584 и -$12 448 соответственно, погасив основной долг на $847 и $984.

Сценарий 2. Копим 3 года и увеличиваем первоначальный взнос

Второй сценарий, вы снимаете квартиру 3 года, сберегаете деньги на депозите под 8% годовых и только при накоплении $45 000 (45%) берете ипотеку. При ежемесячном платеже -$500 ваши расходы на аренду за год составят -$6000. Кроме того, у вас ежемесячно остается $619, которые вы можете откладывать и зарабатывать на них проценты. При первоначальном депозите в $15 000 и ежемесячном пополнении в $619 за первый год вы заработаете на процентах $1 524, во второй год $2 267 и в третий год $3 072. Кроме того, за счет ваших ежемесячных поступлений, ваш депозит будет расти на $7 431 в год. К концу третьего года вы с успехом накопите необходимую сумму $44 156.

Кроме того, увеличение первоначального взноса до 45% позволит сократить срок вашей ипотеки с 20 лет до 8 лет при сохранении ежемесячной выплаты $1100. Это значительно снизит выплаты по процентам за весь период ипотеки.

Сравнение сценариев

Давайте сравним 2 сценария между собой. Первые шокирующие цифры - это то, что в первый год вы платите банку только процентов -$12 700. А за аренду вы заплатите всего -$6000 в год. Аргумент, что вы тратите на себя, покупая квартиру в ипотеку, не выдерживает никакой критики.

Следующий шокирующий факт, что в первом сценарии вы ежемесячно уменьшаете свое благосостояние на -$1063 (проценты банку являются невозвратными расходами). А во втором сценарии вы ежемесячно увеличиваете свое благосостояние на $719 (ежемесячный вклад на депозит + проценты по депозиту). На графике вы можете видеть какой кумулятивный (суммарный) эффект это оказывает на ваше финансовое состояние.

Кумулятивный эффект на благосостояние

Красная зона - ниже нуля, показывает, как разрушается ваше благосостояние (Net Worth). В течение первых 3х лет, вы становитесь беднее на -$38 763. Зеленая зона показывает, как ваш капитал увеличивается, и вы становитесь богаче на $30 070. Эффект прямо противоположный и масштаб просто поражает.

Теперь давайте посчитаем, сколько всего денег вы потратите на выплату процентов банку по первому и второму сценарию за весь период. По первому сценарию вы заплатите шокирующую сумму $183 625 только на проценты банку или 216% от суммы кредита. То есть за 20 лет, вы и ваши дети недополучат эту сумму. На эти деньги вы можете отучить вашего ребенка в одном из лучших университетов мира, например, в Гарварде (мой пост: Я мечтаю, чтобы моя дочь училась в Гарварде).

По второму сценарию вы заплатите процентами $36 929 или 67% от суммы кредита и -$18 000 на аренду за первые 3 года. Согласитесь, суммы значительно скромнее, чем в первом сценарии.

Цены на недвижимость

Возвращаясь к доводу, что цены на недвижимость могут вырасти за 3 года. Итак, мы выяснили, что за 3 года вы заплатите -$38 763 только на проценты банку. А по второму сценарию ваше благосостояние вырастет на $30 700. То есть диапазон составляет $68 833.

Задайтесь вопросом, вырастут ли цены на квартиры на 68.8% в течении 3 лет?

Кроме того, всего процентов вы переплатите на -$145 696 ($182 625 – $36 929) больше по первому сценарию, чем по второму. Готовы ли вы платить такую цену, только лишь для того, чтобы устранить риск, что цены на недвижимость увеличатся?

Реальный пример

Я хочу привести реальный пример. Мои знакомые. Молодая семья. Муж и жена неплохо получают. Совокупный доход составляет около $3000. После свадьбы, с помощью родителей семье удается накопить $50 000 долларов на квартиру. Но жена хочет купить хорошую квартиру в новом доме за $150 000 долларов. Семья берет ипотеку $100 000. Выплата по этому кредиту составит около $1300. Казалось, при таком совокупном доходе выплаты по ипотеке выглядят нормальными. Через год-два, жена выйдет в декретный отпуск. На это время доход семьи составит $1500 при выплате по кредиту около $1300. Получается, что семья добровольно обрекает себя на финансовое рабство и крысиные бега.

Рекомендации

Если есть возможность, никогда не берите ипотеку или кредиты.

Если вы уже в кредите, то всеми силами досрочно погашайте его. Никакие депозиты и другие инвестиции не смогут покрыть расходы на проценты, которые вы платите банку.

Любыми правдами и неправдами сокращайте сумму ипотеки и увеличивайте первоначальный взнос.

Сокращайте срок ипотеки: чем меньше процентов вы будете платить, тем лучше для вас.

Живите по средствам, не покупайте машины, квартиры, вещи, которые вы не можете себе позволить в надежде, что заработаете в будущем.

Думайте долгосрочными категориями, а не сиюминутной необходимостью. Не разрушайте свое благосостояние и будущее ваших детей.

Думайте о финансовой стабильности вашей семьи. В случае болезни, декретного отпуска, потери работы, имейте запас финансовых средств, который позволит вам продержаться минимум год.

Выводы

Ипотека - это финансовое рабство. Чем менее финансово защищены люди, тем в большую зависимость они попадают, и тем меньше шансов у них выкарабкаться из крысиных бегов.

Учитесь считать деньги, неумение этого делать обойдется вам очень дорого.

Мои посты по теме

Личные финансы - Основы экономии

Формирование инвестиционного портфеля для начинающих

Следуйте за мной в твиттере https://twitter.com/#!/rustem_karymov